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楼市或将“高位解体”?这个“数据”太惊人,马云真的说对了?

房地产早已成为每个家庭茶余饭后的重要谈资,尤其是这些年房价不断飙升,很多人仅凭房子家庭财富就迅速蹿升,多买房的人自然得意忘形,逢人必聊房价,必炫耀一番。由此可以看出,房地产早已不单纯是解决居住的民生产业,它还承载了太多人的投资暴富梦想。

有专家甚至妄言,“房子就是财富的象征,买房越多积累财富越多,这是赚取财富最快最好的途径。”过去靠投资炒作游戏线下真人版楼市的确可以赚钱,但是这样大张旗鼓地鼓吹房地产的重要地位,鼓吹房价上涨,其用心不敢恭维。需知,当很多人靠投资房产发大财的时候,更多的普通老百姓的利益正在被不断挤压,他们连一套房子的首付款都很难承担。

不仅如此,多个部门已经不止一次强调过了,房地产过度发展对实体制造业和消费都有负向挤压效应。现在国家紧急调控楼市,其实质就是要按住楼市虚涨的火焰,以保证房地产在稳定健康的道路上发展。

还有几天本轮调控就要满3周年了,不得不说,这是房地产史上具有里程碑意义的大事。调控始终保持重压不松,就会有人欣喜有人忧:

没房的、即将准备买房的人自然是感到欣慰的,因为在房住不炒调控的这些日子里,虽然房价没有被彻底压下来,但是现在已经做到可以控制涨幅了,楼市回归理性的信号特别明显,资金被堵不能再大举流入楼市,购房门槛被限制抬高,买房杠杆难加,炒房空间被进一步压缩,无脑炒房的人越来越少,取而代之的是理性观望,在这种背景下,市场就开始自我调节,房价也会有所松动,尤其是二手房市场,有价无市情况越来越严重,但是卖房业主的心态也开始发生变化,寻找接盘侠,套现离场的心理越来越重,刚需买房的优势正在凸显;市场不景气,开发商、投资炒房客难免失魂落魄,房子难卖,叠加升值预期逐渐下降,很多炒房客都在忙着出货,开发商也在打折促销忙着回款自救。

国家统计局公布房价数据时,已经连续三个月用“调控效果显著,楼市逐步趋稳”来形容了。那么未来更长时期看,楼市会呈现何种走势呢?有很多专家给出了预测。其中最热门的观点就是“未来楼市或将高位解体”,据说首富马云也发表了类似观点。

聚富财经报道称,马云继“房价如葱”观点抛出后,在不久前的重要会议上说过这样的话:“当下房地产对中国经济的发展是弊大于利的,不久的未来房地产有可能会高位解体,之后整个房地产行业的“大洗牌”在所难免,年轻人完全不用担心买不起房子。”

相比于两年前的“未来房价如葱”,很显然马云这次收敛低调了很多。没有“金句”,没有“大话”,有的只是理性分析和判断——当下房地产的确对中国经济的发展利大于弊,这个社科院其实也给出了答案,“房价收入比超过9:1,房地产对经济增长贡献已得不偿失”,在许多房价收入比过高的一、二线城市,楼市对消费和投资已经产生了较严重的挤出效应。说得很明白,房地产再继续繁荣发展下去,对经济发展不是解药,而是毒药。

因此来看,调控就显得非常有必要,上文已经提到,调控历时三年,也取得了很大的成果,房价涨幅被控制住了,投资炒房房地产的热情也降下来了,楼市正在逐渐回归居住本源,照着这个趋势发展,我们完全有理由相信,地产行业会迎来大变,尤其是行业内部会出现洗牌,未来楼市高位解体也不是没可能。楼市高位解体,房价面临挑战,没买房的年轻人自然是能从中受益的。从这一点来看,马云确实所言非虚。

另外我想提醒大家的是,其实名人大佬说话,很多时候都是想传达一种思想,我们在理解他们的话语时,更多的应该是听话听音,而不是像抓住把柄、抓住漏洞一样,去挑他们话中的语病和错误。马云更多想表达的意思是,我们不应该再以地产为重了,而是应该走实业兴国道路,全民都应该把热情和精神拿来做好本职工作,而不是像过去那样以投资炒作房地产为荣,丢掉早就具备的优势。

房价不断上涨的这些年,房地产虽然带动了经济发展,但是我们也失去了很多。实体制造业发展受阻,投机炒作思维蔓延等,不管是买没买房的人,现在都无比焦虑。买房的人盼着房价不停涨,赚钱暴富的欲望无限膨胀;没房的人一面盼着房价下跌,一面苦思从哪里筹钱去。整个社会的心态都处于一种亢奋的焦虑。患得患失,必然影响本职工作,也不利于实体经济的健康发展。

马云不止一次说过,房地产的一家独大对社会财富的吞噬也是有目共睹的。房地产再怎么疯狂对整个社会却不能产生新的福利。作为固定资产,房子的社会价值从诞生那一刻就开始不断折旧,逐渐归零。房地产行业吸纳进的社会财富本来应该成为扩大再生产的资本,创造更多的就业和财富。现在一切都本末倒置了。马云看到这种发展模式的不可持续,他自己也相信国家早晚会注意到,这种发展模式的不可取。待到那时,一切都会发生巨变,房地产不再被重视,资金不准再大举用来买房,楼市的火热气焰必然会逐渐熄灭。

这个数据一出真相浮出水面,马云所言非虚

以上是我个人的解读,很多人不同意也没关系。但另外一个“数据”一出,楼市或将高位解体的论证就更加充足了,这个数据太关键了,但同时它又“太不正常”了:

这个数据就是中国房屋的空置率。此前大家一直被灌输的是,我们国内的空置率不超过20%。楼市专家杨伟民曾用居民用电量衡量空置率,调研数据更低:农村空置率在14%左右,三线城市为13.9%,而一二线城市均值为11.9%。其实这份数据并不精确,现实生活中的房产空置现象更严重。

现在终于有权威机构给出接近真实的数据了:由西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心、蚂蚁金服集团研究院联合发布《中国家庭金融调查专题——中国居民杠杆率和家庭消费信贷问题研究》报告。报告称,中国家庭债务近6成由房贷构成,增速过快,风险不可低估。且有47.1%的存量房贷在空置房中,造成大量的信贷资源浪费。

有专家针对此事评价称,房子是用来住的,不是用来炒的。人为控制房子供给,导致市面上虽然有大量房屋,但出租、销售却面临严重供给短缺,使得房租和房价持续性上涨,既得利益者得到想要的,但是更多的人却陷入集体焦虑。这已经不是信贷资源的浪费,而是犯罪。

确实,如此高的空置率,开发商建再多房子也无济于事,因为只是库存从开发商“搬到”了炒房投资客的手中,资源浪费不说,更主要的是破坏了供需平衡,直接影响了房价走势。这也是我一直都强调的,无论是何种性质的炒房,都存在很大的危害性,会影响房地产稳健发展。美日已经用血的事实告诉我们,将房子作为赚钱的工具,发展经济,最终是得不偿失,自食其果。

为什么说,这个“数据”一出,“楼市或高位解体”的论据就充足了呢?

首先,这个数据曝光,国家调控楼市的力度势必会加大,降低空置率,抑制投机炒作就是保护刚需的利益,这是本来就是调控的出发点,只要调控坚持不松,投资炒作就没有机会,市场活跃不起来,楼市最终只有一条路,逐渐回归理性,虽然不一定是高位解体,但是会比现在好很多;其次,各类炒房投资客手中囤积着大量的房产,你们“死撑不降”没关系,但是阻挡不了刚需不买,就像曹德旺说的,房价一直保持高位,刚需买不起,最后只能是有钱人互相转手,演变到最后,房子卖不掉、租不出。有供给没消费这就是一个没有温度的市场,假如绝大多数人都因为买不起房而不买房了,那么就意味着市场失去了主流消费者,所谓的楼市就会自动高位解体。马云可能真的就说对了。

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